💰不動産投資に関する税金の基本と節税について

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今回は不動産にかかわる税金と節税対策について、確認の意味も含めてお話しします。
ご存じの方も多い内容かと思いますが、お付き合いください。

💰不動産にかかわる税金

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❶取得時にかかる税（手に入れたときにかかる税）
不動産を購入する際に「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」がかかります。

・印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
※紙の契約書は課税されますが、電子契約書は現行制度では非課税扱い（2025年時点）。
　（✅補足：電子契約では印紙税は不要ですが、将来的な制度変更には注意）

・登録免許税：不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記などにかかる税金です。
　登記内容や登記原因により税率が異なります。

・不動産取得税：不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。
　課税標準額（評価額）に対して、住宅用であれば軽減措置が適用されることがあります。

❷所有時にかかる税金 （持ってるだけでかかる税）
不動産を所有している間、毎年次の税金が発生します

・固定資産税：不動産の評価額に基づき、市町村に納める税金です。

・都市計画税：市街化区域内の土地・建物に対して課される追加の地方税です
（※すべての地域で課されるわけではありません）。

＊賃貸収入がある場合には、「所得税」がかかり、「不動産所得」として確定申告する必要があります。

❸売却時の税金 
不動産を売却する際には、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、売却益に対して課される税金で、 売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた額に対して課税されます。

・譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
　この譲渡所得に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
　保有期間によって税率が異なり、
　5年超の長期譲渡所得：約20.315%
　5年以下の短期譲渡所得：約39.63%（2025年時点）

＊ただし、居住の用に供していた不動産等、特例もあるので具体的な事例はご相談ください

💰節税という視点

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不動産投資においての節税としては以下の方法が有効です

◆減価償却費の活用
建物の価値は年々減少するため、法定耐用年数に応じて「減価償却費」を計上できます。 この費用を経費として計上することで、課税所得を減らし、所得税・住民税を軽減できます。

◆損益通算
不動産投資が赤字になった場合、その赤字分を他の所得（たとえば給与所得）と相殺することで、全体の税負担を減らすことが可能です。ただし、赤字の原因が減価償却によるものであること（※）不動産所得が事業的規模である場合、または適切な帳簿をつけていることといった要件もあるため、専門家に確認しながら行うと安心です。

◆青色申告の活用
事前に「青色申告承認申請書」を提出し承認されると、以下の特典があります
・最大65万円の控除（複式簿記での帳簿付けが必要）
・家族への給与（専従者給与）の経費算入
・赤字の3年間繰越控除 個人事業として、長期的な投資計画において有効です。

💰まとめ

不動産投資では、税金の知識と節税の工夫が収益性に大きく影響します。
ルールを正しく理解したうえで、税理士や不動産の専門家と連携して対策を取ることで、手元に残る利益をしっかり守っていきましょう。

【免責事項】
本記事は2025年5月時点の税制・法令に基づき一般的な内容を解説したものです。個別の税務判断については、税理士や専門家にご相談ください。
また、法改正等により内容が変更される可能性がありますので、最新情報をご確認ください。

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